토지거래허가제란?

토지거래허가제란?

토지거래허가제란?

토지거래허가제란?

토지거래허가제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이 제도는 토지의 투기적 거래를 방지하고, 공익적 활용을 보장하기 위해 시행됩니다.

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1. 법적 근거 및 적용 대상

① 법적 근거

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법) 제118조
• 같은 법 시행령 및 시행규칙에서 세부 사항 규정

② 적용 대상 지역

국토교통부 장관 또는 시·도지사가 "토지거래허가구역" 으로 지정한 지역에 적용됩니다.
주로 투기 우려가 높은 지역이나 개발이 예정된 지역이 해당됩니다.

③ 허가 대상 토지 면적 (허가 기준)

허가를 받아야 하는 면적은 용도 지역별로 다릅니다.

용도지역허가 대상 면적 (㎡)

도시지역 (주거지역)	180㎡ 초과
도시지역 (상업지역)	200㎡ 초과
도시지역 (공업지역)	660㎡ 초과
녹지지역	100㎡ 초과
비도시지역 (농지)	500㎡ 초과
비도시지역 (임야)	1,000㎡ 초과

✔ 위 기준을 초과하는 면적의 토지를 거래할 경우, 반드시 허가를 받아야 합니다.
✔ 면적이 기준 이하라면 허가 없이 일반적인 거래가 가능합니다.

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2. 토지거래허가 절차

1. 토지거래 계약 전 → 관할 시장·군수·구청장에게 허가 신청
2. 심사 및 허가 여부 결정 (심사기간: 15일 이내)
3. 허가 후 계약 체결 (허가 없이 계약하면 무효)
4. 이용 의무 준수 (허가 목적에 맞게 사용)

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3. 허가 요건 및 심사 기준

허가를 받으려면 해당 토지를 실제 사용할 목적이 있어야 합니다.
즉, 단순한 투기 목적 거래는 허가되지 않습니다.

✔ 예를 들어 허가가 가능한 경우:

• 주거용으로 직접 사용하려는 경우 (주택 건축 목적)
• 사업용 건물 건축 및 공장 운영 목적
• 농업 종사를 위한 농지 취득
• 공익사업 진행 목적

🚫 허가가 어려운 경우 (투기 목적 가능성 높은 경우)

• 단순 시세 차익을 노린 매입
• 사용 계획이 불분명한 경우
• 제3자에게 되팔기 위한 거래

허가를 받으면 정해진 기간 동안 허가 목적대로 이용해야 하며, 허가 없이 다른 용도로 사용하면 처벌받을 수 있습니다. (예: 허가받은 농지를 주택 용도로 변경하는 경우)

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4. 위반 시 처벌 규정

• 허가 없이 계약 체결: 계약 무효 (등기 불가)
• 허위 신청 또는 목적 위반: 취득한 토지 강제 매각 명령
• 허가 없이 소유권 이전 시: 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금

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5. 토지거래허가제의 주요 논란

1. 재산권 침해 논란 → 토지 소유자의 거래 자유가 제한됨
2. 실효성 문제 → 허가제가 투기 방지에 실제로 얼마나 효과적인지 의문
3. 행정 절차 부담 → 허가 심사 절차가 길어지고, 허가가 늦어지는 경우 발생

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6. 최근 토지거래허가구역 지정 사례

정부는 주로 부동산 투기 우려 지역에 대해 토지거래허가구역을 지정합니다.
최근 몇 년간 서울 강남권, 수도권 3기 신도시 예정지, 제주도 일부 지역 등이 지정된 바 있습니다.
최신 지정 여부는 국토교통부 및 해당 지자체 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

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7. 토지거래허가를 받아야 하는지 확인하는 방법

📌 국토교통부 또는 해당 시·군·구청 홈페이지에서 토지거래허가구역 확인 가능
📌 부동산 등기소 및 부동산 중개업소에서도 문의 가능
📌 온나라 부동산포털, 정부24에서 토지이용계획 확인 가능

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✅ 정리하면

• 토지거래허가제는 토지 투기 방지를 위한 제도
• 허가구역 내 일정 면적 이상의 토지는 사전에 허가 필수
• 허가 없이 거래 시 계약 무효 및 처벌 가능
• 실제 사용할 목적이 있는 경우만 허가 가능
• 최근 부동산 과열 지역에서 주로 적용됨